JAKARTA – Isu mengenai pengenaan pajak penghasilan (PPh) terhadap rumah kontrakan dan kos kembali menjadi perhatian publik setelah beredar kabar bahwa pajak tersebut akan diberlakukan pada 2027.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Kementerian Keuangan menegaskan, tidak ada program kerja khusus pada 2027 yang menyasar pemilik rumah kontrakan. Pajak atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan juga bukan merupakan jenis pajak baru karena telah diatur dalam ketentuan perpajakan yang berlaku.
Dikutip SukabumiKu.id, Kamis (13/8/2026), DJP menjelaskan bahwa pajak tersebut dikenakan bukan karena seseorang memiliki rumah kontrakan, melainkan atas penghasilan yang diterima dari kegiatan menyewakan tanah dan/atau bangunan.
Baca Juga : Resep Sarden Kuah Kemangi, Lauk Praktis Kaya Protein dan Omega-3
Ketentuan tersebut tercantum dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. Aturan ini mulai berlaku sejak 2 Januari 2018 dan masih berlaku hingga saat ini.
Berdasarkan ketentuan tersebut, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan, baik sebagian maupun seluruh bangunan, dikenai PPh yang bersifat final.
Tarif PPh final yang dikenakan sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.
Dengan demikian, apabila sebuah rumah disewakan dengan nilai Rp24 juta per tahun, PPh final yang harus dibayarkan adalah:
10 persen x Rp24 juta = Rp2,4 juta.
DJP menjelaskan, jumlah bruto sebagai dasar pengenaan pajak tidak hanya mencakup nilai uang sewa. Komponen lain seperti biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lainnya yang berkaitan dengan objek sewa juga dapat masuk dalam jumlah bruto.
Biaya yang dikeluarkan pemilik untuk memperoleh penghasilan sewa, seperti biaya perbaikan, pemeliharaan maupun renovasi, tidak dapat mengurangi dasar pengenaan PPh final.
Mekanisme Pembayaran PPh Rumah Kontrakan
Mekanisme pembayaran PPh final bergantung pada pihak yang menyewa rumah.
Apabila penyewa merupakan pihak yang bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh, seperti badan pemerintah atau subjek pajak badan dalam negeri, pajak atas penghasilan sewa akan dipotong oleh penyewa.
Setelah melakukan pemotongan, penyewa wajib memberikan bukti potong kepada pemilik rumah.
Sementara itu, apabila penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong PPh, kewajiban pembayaran PPh final berada pada pemilik rumah.
Pajak yang telah dipotong atau dibayarkan selanjutnya tetap harus dilaporkan sesuai dengan ketentuan administrasi perpajakan.
Omzet di Bawah Rp500 Juta Tidak Otomatis Bebas Pajak
DJP juga mengingatkan pemilik rumah kontrakan agar tidak keliru memahami ketentuan mengenai batas omzet Rp500 juta.
Pemerintah memang memberikan fasilitas tidak dikenainya PPh atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan tertentu.
Namun, fasilitas tersebut tidak otomatis berlaku untuk menghapus PPh final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan.
Penghasilan sewa tanah dan/atau bangunan memiliki ketentuan khusus berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017. Karena itu, pemilik rumah kontrakan tetap perlu memenuhi kewajiban PPh final sesuai aturan yang berlaku.
Pajak Rumah Kos Berbeda dengan Kontrakan
Sementara itu, perlakuan perpajakan terhadap rumah kos berbeda dengan rumah kontrakan.
PP Nomor 34 Tahun 2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari pengenaan PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan.
Jasa pelayanan penginapan tersebut antara lain mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama atau pondokan pekerja, serta rumah kos.
Dengan demikian, penghasilan dari rumah kos tidak dikenai PPh final 10 persen berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.
Meski demikian, bukan berarti usaha rumah kos terbebas dari pajak. Penghasilan yang diperoleh dari usaha tersebut tetap merupakan objek pajak dan mengikuti ketentuan perpajakan yang berlaku.
Bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan, penghasilan usaha rumah kos dapat menggunakan skema PPh final UMKM sebesar 0,5 persen, sesuai ketentuan PP Nomor 20 Tahun 2026.
Ketentuan tersebut berlaku bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dan memiliki peredaran bruto sesuai batas yang ditentukan, termasuk ketentuan mengenai batas Rp4,8 miliar dalam satu tahun pajak.
Selain itu, bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak bagi wajib pajak orang pribadi yang memenuhi ketentuan tidak dikenai PPh.
Penentuan Kos atau Kontrakan Berdasarkan Kondisi Sebenarnya
DJP juga menegaskan bahwa klasifikasi rumah kos dan rumah kontrakan tidak cukup ditentukan berdasarkan nama yang digunakan pemilik.
Cara pembayaran sewa, apakah bulanan atau tahunan, serta keberadaan perabot juga bukan satu-satunya faktor penentu.
Penentuan perlakuan pajak perlu melihat kondisi sebenarnya dan keseluruhan pola transaksi.
Rumah kos pada umumnya dapat berupa satu bangunan yang dibagi menjadi sejumlah kamar dengan penghuni berbeda. Fasilitas seperti dapur dan kamar mandi dapat digunakan bersama, sementara pengelola mengatur tata tertib serta pergantian penghuni.
Sementara itu, rumah kontrakan lebih menyerupai unit bangunan mandiri yang diserahkan secara eksklusif kepada penyewa berdasarkan perjanjian sewa. Unit tersebut dapat memiliki akses, kamar mandi, dapur, dan meter listrik tersendiri.
Dengan demikian, pemilik perlu memastikan karakteristik usaha sebelum menentukan perlakuan perpajakannya.
Pada prinsipnya, penghasilan dari rumah kontrakan dikenai PPh final sebesar 10 persen atas jumlah bruto nilai sewa, sedangkan penghasilan rumah kos tidak masuk dalam skema PPh final 10 persen berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.
Kendati demikian, penghasilan dari usaha rumah kos tetap menjadi objek pajak dan dapat menggunakan skema PPh final UMKM sebesar 0,5 persen apabila pemilik memenuhi seluruh persyaratan yang ditetapkan dalam ketentuan perpajakan.
DJP mengimbau masyarakat untuk memahami ketentuan perpajakan berdasarkan aturan yang berlaku dan tidak mudah mempercayai informasi mengenai adanya jenis pajak baru yang belum memiliki dasar hukum.(SE)
